Правила каменных джунглей

01.02.2019

Рынок недвижимости в настоящее время перенасыщен всевозможными предложениями. На каком этапе лучше всего вложить деньги, какой район самый перспектив- ный, как проверить компанию на честность? Голова может пойти кругом от подобных вопросов. Ведь никому не хочется, чтобы дом оказался карточным, а деньги ушли недобросовестным застройщикам. Редакция HUMAN решила выяснить, что к чему, и поговорила о строительстве и недвижимости в Саратове с директором по продажам компании «Кронверк» Кристиной Плешковой.

По каким правилам обычно формируется стоимость квартиры?

Себестоимость квадратного метра в том или ином многоквартирном жилом доме складывается из многих факторов: стои- мости земельного участка, проектных и кадастровых работ, строительно-монтажных работ, прокладки внешних инженерных сетей, монтажа внутренних инженерных сетей, благоустройства прилегающей территории и так далее. Немаловажное значение имеют строительные технологии и применяемые материалы.

Какие материалы обычно используются для возведения домов?

Существует несколько технологий строительства. Наша компания использует два вида домостроения: панельное и монолитное. На самом деле панельные и монолитные дома почти не отличаются с точки зрения применяемых материалов. Разница в способе заливки бетона. При монолитном строительстве он заливается непосредственно на площадке. Но так намного сложнее контролировать качество работы, немаловажное значение также имеют погодные условия. Материалы для панельных домов изготавли- ваются на заводе под постоянным контролем и в оптимальных для затвердевания смеси условиях. Каждая панель проходит контроль на соответствие проектной документации и норма- тивным требованиям по качеству. Стоит отметить, что панельные дома строятся намного быстрее монолитных. Но безусловным плюсом монолитного строительства является возможность создавать архитектурные сооружения любой формы, быть более свободным в вопросах перепланировки в квартирах.

Город сейчас активно развивается и расширяется, границы районов тоже сдвигаются. Где в Саратове самая дорогая недвижимость, где сейчас самое перспективное место?

Традиционно самым дорогим считается исторический центр города. А самым перспективным районом, пожалуй, можно назвать Солнечный-2. Это первый опыт грамотной совместной работы властей и девелоперов: изначально спланирована микрорайонная, а не точечная застройка, которая макси- мально учла все необходимое для жителей: прогулочные зоны, широкие дороги, спортивно-оздоровительные центры, сады, школы, достаточное количество парковочных мест. Сейчас там создается огромная инфраструктура, район развивается и становится новым центром притяжения. Например, для нашей компании Солнечный является приоритетным районом застрой- ки: вдоль бульвара Героев Отечества расположился новый, одиннадцатый микрорайон, он будет качественно отличаться от других наших проектов.

Центр города, бесспорно, притягивает шаговой доступностью всех необходимых для жизни объектов. Какой же все-таки инфраструктурой должен обладать район застройки, чтобы считаться идеальным?

Надо отталкиваться от целевой аудитории. Если мы говорим о Солнечном, то это, однозначно, молодые семьи с детьми. Что касается городской инфраструктуры, в первую очередь должны быть детские сады, школы, поликлиники, магазины, а также места для отдыха и прогулок. Но дополнительно жи- тели хотят ощущать себя уютно в своем собственном дворе. Поэтому в новых домах 11-го микрорайона мы уже продумали просторные детские площадки, универсальные спортив- ные площадки с мягким прорезиненным покрытием, систему видеонаблюдения и домофонии, ограждение территории и достаточное количество парковочных мест.

На каком этапе строительства лучше всего вкладывать деньги и с чем связано повышение цены в течение строительства?

С 1 июля 2018 года в связи с нововведениями в Фз 214 схема покупки жилья по ДДУ (договор долевого участия, когда можно было на этапе строительства купить квартиру дешевле) претерпела значительные изменения. Конечно, такой спо- соб приобретения недвижимости для многих граждан был очень выгодным решением, однако из-за недостатка зако- нодательного регулирования схема долевого строительства привела к банкротству недобросовестных застройщиков и обманутым дольщикам. В результате возникла необходимость пересмотреть закон и внести в него немалое количе- ство изменений, ужесточающих требования к девелоперам и усиливающих защиту прав граждан. Одним из нововведений стали эскроусчета, через которые теперь будут прохо- дить расчеты в долевом строительстве. Суть их заключается в следующем: во-первых, деньги дольщиков не переда- ются непосредственно застройщику, как это было ранее, а переводятся на отдельный счет новостройки, в которой приобретается квартира; во-вторых, эти средства не могут использоваться девелопером до окончания стройки. И потом, уже после сдачи дома, денежные средства, находящиеся на эскроу-счете, могут быть использованы застройщиком для погашения кредита перед банком, финансирующим его строительную деятельность, и только оставшаяся их часть будет считаться прибылью.

Но такое изменение однозначно не может не привести к росту цен на недвижимость.

Разумеется. С одной стороны, эскроусчета – это большой гарант стабильности: если застройщик обанкротится, деньги будут возвращены гражданам, что исключает проблему обманутых дольщиков. Но, с другой стороны, уже не за горами рост цен на жилье в новостройках.

Какой документацией должна обладать строительная ком- пания, чтобы считаться надежной?
Перед покупкой лучше всего, конечно же, проверять все не- обходимые бумаги у застройщика. Если дом строящийся, компания должна иметь следующие документы: проектная декларация, разрешение на строительство, права на землю, аудиторские заключения и экспертизы. Если дом сданный, необходимы разрешение на ввод в эксплуатацию и документ о присвоении адреса. Все сделки должны проходить через Регпалату.

Каков процент квартир, оформленных в ипотеку/кредит, и какая процентная ставка может считаться выгодной?

По статистике, 60 % проведенных сделок оформляются с помощью ипотечных средств. Выгодным предложением на сегодняшний день можно назвать ипотеку с господдержкой – 6 %. А если мы говорим о стандартных условиях, тогда – ставку 9 %. Но эксперты прогнозируют рост ставок по ипотечным кредитам вслед за поднятием ключевой ставки ЦБ. Так что сейчас — самое лучшее время, для покупки недвижимости.

Текст: Никита Савченко
Иллюстрация: Иван Флягин

Читайте еще: